전세보증금 공동명의...펌

전세보증금의 임차인이 부부공동명의입니다.

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질문 3건 질문마감률100%

2013.01.11 20:57

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지방에 아파트 전세 임대인입니다.

3년전 전세계약을 했고 작년에 천만원 추가 전세계약서를 작성했었습니다.

그런데 임차인이 사정이생겨 이사를가야겠다고 해서 집을 내놓았는대요.

계약시 임차인이 부부 공동명의였습니다.

돈은 한분에게 이체받았지만 공동명의라 전세금반환을 어떻게 해야하는지 고민중이였는데,

여자분께서 전화를 하셔서 전액 본인에게 달라고 하셨는데요.

뭐 그래도 문제없을거같다고 생각했었는데..

남편이 달라고해도 자신한테 입금해달라는 소리에 안되겠다 싶더라구요

나중에 문제생길까봐 걱정이되서요.

남편분이 동의한다면 여자분께 다 입금한다고 해도 전액 여자분에게 지급하는데 동의한다는 각서같은걸 받을까하는데요

그런데 그런 각서만으로도 나중에 문제가 생기지 않을런지 걱정이되서요

뭐 법적 효력이 없다거나 그럴까봐 걱정이되서요

공탁하는 방법도 있다고 하던데 그렇게까지 안하고 처리하고싶어서요.. ㅠㅠ

제질문은

1. 계약서에 공동명의이긴하나 지분이나 금액을 따로 정해놓지 않았습니다.

이런경우 반반 지급한다면 아무 문제가 없는지요?

2. 만약 여자분께 전액 입금하는데 남자분이 동의하신다면 전액 입금후 동의한다는 각서(이름, 도장받은서류)만 있어도 문제가 안생기는지요?

추가로 계약기간 만료전 임차인의 사정으로 이사하는경우 부동산 중개수수료 부분은 법적으로 어떻게 되는건지도 답변부탁드립니다.

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re: 전세보증금의 임차인이 부부공동명의입니다.

lyd21

2013.01.14 10:12

법무법인 코리아[서울]이영대변호사 (서울) 문의 -

지식iN 변호사 답변은 대국민 법률 상담에 뜻을 둔 변호사의 지식기부로서 로시컴과 네이버의 제휴를 통해 변호사가 직접 정확하고 신뢰할 수 있는 답변을 제공합니다.

안녕하세요, 로시컴과 함께 지식iN 법률전문가 답변을 진행하고 있는 이영대 변호사 입니다.

귀 사안의 경우 이건 임대차계약의 임차인이 부부 공동으로 된 경우 이건 임대차계약 해지시 임대차계약서상의 특약이 없기 때문에 위 임차보증금을 반액씩 지급하면 될 것이지만 이건 남편의 동의를 얻어 처에게 위 임차보증금 전액을 지급해도 될 것입니다.

귀하가 자신의 임차보증금반환청구권을 이건 처에게 위임하겠다는 위 공동 임차인 남편의 위임장 또는 이행각서를 받아두면 될 것입니다.

 

=====

 

공동명의 전세보증금 반환

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질문 4건 질문마감률100%

2012.06.11 13:21

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1. 저는 아파트를 전세로 준 임대인입니다. 임차인이 부부 공동명의로 계약하였는데, 얼마전(만기전) 갑자기 부동산에서 연락이 와서 새 세입자를 구했으니 계약을 하자고 합니다. 연락한쪽은 남편분이구요. 집을 내놓은 적이 없는데 연락이 와서 당황해서 다른 부동산에 내놓아 금방 계약이 되었습니다.

2. 잔금일에 임차인이 두분 다 나오지 않으셨습니다. 부동산에 미리 맡겨놓은 영수증만 받았고, 부동산 얘기로는 남편분이 부인분 것까지 사인했다고 합니다.(위임장 없음) 전세대출이 남편분 명의로 60%정도 있어 이 부분은 은행에 직접 상환하고, 나머지 40%는 남편분 계좌로 입금하였습니다. 입금기록은 남아있습니다.

3. 며칠 후 부인분으로부터 집을 뺀 사실조차 몰랐다며 법적 대응을 하겠다는 연락을 받았습니다.

4. 알아보니 이혼소송중인듯 합니다. 남편분은 변호사와 상담하에 진행한 일로 문제가 없으며 문제 생길시 해결해주겠다는 분위기로 얘기를 했으나 집 뺄때부터 부인분의 동의를 받았다는 등 없는 사실을 말씀하셔서 아주 신용이 가지는 않습니다.

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1. 전세보증금을 남편분에게 전액 반환하였는데, 법적인 하자가 있는 행동인가요? 부동산이나 남편분의 책임은 어느 정도입니까?

2. 부인분이 하시겠다는 법적 대응은 무엇이며, 제가 어떻게 대처해야 합니까?

-부동산 소재지 - 경기도
-권리관계(소유자,저당권 등) - 소유자: 본인, 근저당 없음

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re: 공동명의 전세보증금 반환

dragonpr

2012.06.14 12:27

질문자 인사

답변 내용이 도움 많이 되었습니다~ 자세한 답변 정말 감사합니다.

법률사무소 기백윤영석변호사문의 02-521-7300

지식iN 변호사 답변은 대국민 법률 상담에 뜻을 둔 변호사의 지식기부로서 서울지방변호사회와 네이버의 제휴를 통해 변호사가 직접 정확하고 신뢰할 수 있는 답변을 제공합니다.

네이버 지식인 답변 활동 중인 윤영석 변호사 입니다.

본 사안은 법률적으로 아주 많은 쟁점을 가지고 있습니다. 간단히 정리해 알려드립니다.

1. '부인분이 하시겠다는 법적 대응'은 무엇인지.

상식적으로 생각하면, 부인 입장에서 '자신이 공동임차인임에도, 임대인(질문자님, 이하 같음) 이 자신의 동의 없이 임대차보증금 전액을 남편에게 지급한 것에 관해 무효를 주장하면서, 임대차보증금 중 1/2에 관하여 자신에게 지급해 달라'고 요구할 것으로 보입니다.

한편, 부인 입장에선 '공동임차인인 자신의 동의 없이 임대인과 남편만의 합의에 의해 기존 임대차계약을 해지 한 것이 무효라고 하면서 기존 임대차의 유효'를 주장할 수 도 있을 것이나, 이 부분까지 검토하려면 경우의 수가 너무 많아 지므로 이는 제외하고, 일응 부인이 위와 같이 보증금부분만 문제삼는다는 것을 전제로 정리해 봅니다.

2. 보증금을 남편에게 전액 반환 한 것이 법적인 하자가 있는 행동인지?

가. 먼저 '계약서에 남편과 처'가 함께 임차인으로 기재되어 있는 것으로 보이는바, 일응 '공동임차인'이라고 해석되어 집니다(다만, 다른 사정이 있다면 공동임차인으로 인정되지 않을 수도 있으나, 이 부분 역시 위와 같은 이유로 논 외로 합니다.)

나. 남편과 처가 공동임차인 이라고 전제할 때,

위 반환의 유효여부는, 본 건 임대차보증금 반환 채권이 '불가분 채권'인지 아니면 '분할채권'인지에 따라 결정됩니다.

만일 '불가분채권'(쉽게 말해 '나뉘어 질 수 없는 채권'이라는 의미입니다)이라고 할 경우에는, "채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있으므로(민법 제409조)" 임대인이 불가분 채권자 중 1인인 남편에게 반환한 것은 모두 유효한 변제가 되며, 따라서 임대인은 처에 대해 별도로 책임을 지지 않습니다.

그러나 '분할채권'(쉽게 말해 '나뉘어 지는 채권'이라는 의미 입니다)이라고 할 경우에는, 본 건의 경우 남편과 처가 각 1/2의 권리를 가지게 되는 것(즉, 보증금 1억이라 할 경우, 남편이 5,000만원, 처가 5,000만원의 채권을 나누어 가지게 된다는 의미)이므로, 임대인이 처가 가지는 채권 부분을 남편에게 지급한 것은 처와의 관계에서 유효한 변제가 되지 못합니다. (즉, 비록 남편에게 주었지만, 다시 처에게 주어야 한다는 의미)

다만, 분할채권이라고 하는 경우에도 본 건의 경우, "전세대출이 있어 60%를 임대인이 직접 은행에 상환하였다"고 하는 점에 비추어, 처음 임대차 계약시 그 부분은 임대인이 직접 은행에 상환하는 것에 관해 공동임차인 모두가 동의하였다고 보여지므로, 결국 본 건에서 문제되는 부분은 나머지 40%부분 중 처의 몫 20% 부분이 될 것입니다.

현재 공동임차인의 보증금반환채권이 '불가분채권'인지 아니면 '분할채권'인지에 관해 명백히 판시한 판례는 없습니다. 다만, 재판실무편람에는 성질상 '불가분채권'이라고 언급하고 있는 정도 입니다.

따라서, 공동임차인의 임대차보증금 반환 채권을 '불가분채권'이라고 할 때에는 임대인이 공동임차인 중 1인에게 반환 한 것도 유효한 변제가 되므로 처에 대해 다시 임대차보증금 중 일부를 지급할 의무는 없게 되나,

만일 '분할채권'이라고 한다면, 처에 대해 본 건의 경우 보증금의 20% 를 다시 반환해야 될 수도 있습니다.

다. 채권의 준점유자에 대한 변제

다만, 분할채권이라고 할 경우에도 아래와 같은 법리에 의해 임대인이 보호 받을 수 있습니다.

즉, 법은 선의, 무과실로 채권자라는 외관을 갖춘자에게 변제한 변제자를 보호하고 있는데(민법 제470조), 본 건의 경우 '공동임차인이 부부사이였고, 더욱이 보증금 수령 당시 남편이 (비록 위임장을 제시하지는 않았지만) 처의 대리인임을 자칭하였다고 하므로, 이러한 경우 '채권의 준점유자에 대한 변제'로서 유효한 변제가 될 가능성도 있습니다.

3. 현 상황에서의 대처방법

가. 먼저 부부가 이혼소송 중이라고 하므로, 가능하면 부부간의 소송과정에서 위 보증금부분도 부부가 합의할 수 있게 유도함이 가장 적절해 보입니다.

이를 위해 먼저, 남편에게 내용증명 우편등을 통하여 위와 같은 사실을 적시하고, 그 해결을 촉구하는 내용의 통고서를 보내시고,

아울러, 이혼사건의 사건번호와 재판부를 아신다면, 그 재판부에 위와 같은 사실을 알려 소송과정에서 혹시 조정이 있게 될 경우 그 부분도 고려하여 조정이 이루어 질수 있도록 진정서를 한 번 제출해 봄직 합니다(다만, 임대인은 위 소송과 법률상 무관하므로 임대인이 제출한 진정서가 어떤 법적인 효력을 갖는 것은 아닙니다.)

나. 그런 후 임대인 입장에서는 일단 처가 어떤 조치를 취할 지 지켜보다가, 그에 맞추어 대응할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

다만, 혹시라로 결국 임대인과 처와의 분쟁(소송)이 발생하고, 아울러 본 건 임대차보증금 반환 채권이 '분할채권'이라고 판단되는 경우를 대비하여, 일응 남편이 '채권의 준점유자에 해당된다는 사정'을 입증할 수 있는 증거 들(예를 들어 남편이 처의 대리인임을 칭하며 작성한 영수증, 이를 들은 부동산 중개인의 사실확인서 등, 그리고 보증금 등의 지급 내역, 임대차계약서)을 잘 확보, 보관하셔야 될 것으로 보입니다.

한편, 본 건에서 부동산의 역할은 '보증금을 직접 지급한 것'이 아니라 '영수증을 교부받는 것'에 한정되어 있는 것으로 보이는바, 부동산에게 별도의 책임을 묻기는 어려워 보입니다.

기타 의문사항이 있으시면 아래 제 카페를 방문하시어 추가 질의 하시면 답변드리도록 하겠습니다.